投资科普：为何学生公寓成为美国房地产投资的一匹黑马？
来源：优投房
摘要：
· 供不应求：预计到2022年将达到2240万学生
· 收益稳健
· 抗经济周期性强
· 海外资本进驻
案例：University Bridge 2居室卧室
专为学生需求打造
在美国，多数情况下只有低年级新生可以入住校内宿舍，而且校内宿舍数量相对有限，多数都是超过50年的校舍，设施较为老旧。除了少数住家里的学生，大多数学生选择校外租房，学生公寓就是其中选择之一。美国学生公寓通常由物业公司统一配备安保和管理系统，社区也都是学生，配套设施完备，大多数公寓都配有健身房、游泳池、学习室等。房间通常都是精装修，非常舒适安全。在价格相差无几的情况下，这样专门为学生设计的公寓受到广泛追捧。
案例：University Bridge ▲studio单身公寓
设施齐全 温暖舒适
根据美国国家教育统计中心(National Center for Education Statistics)最新数据，2015年美国高等院校秋季入学人数达到2038.9万，预计到2022年将累计增长10%，达到2240万，可见学生公寓的潜在客户群体正在不断扩大，需求量也在进一步稳定增加。
（数据来源：Institute of International Education, Inc.）
美国大学的高质量教育吸引着无数海外学子赴美求学，是拥有最多国际留学生的国家，仅2009年到2015年赴美留学生就增长了41%，2016年突破了104万，中国留学生仍然是赴美留学大军中的主力。而且，相比美国本土学生，校外租房是很多留学生的刚性需求，留学生数量不断增长更加刺激的了校外学生住房市场的需求。
据美国公寓市场研究公司AxioMetrics的数据统计显示，2005年至今累计新增学生公寓床位约50万个，2013年和2014年每年都有超过6万个新增床位。但是，2016年新增不到5万个床位，预计2017年新增床位约4.55万个，达到了自2012年以来的最低点，增长速度远不及录取新生增长率。而且，建筑融资难度加大和施工成本上涨拖慢了未来新建公寓的施工进度，严重影响学生公寓供给量增长速度。
例如：佛罗里达国际大学（FIU）
2016年，FIU有55,112名学生登记入学，当中包括8,770名研究生。但目前FIU的主校区Modesto Maidique Campus (MMC)仅提供3,093个宿舍床位。因此,只有8%的学生可以申请到由大学运营的宿舍，意味着其余的92%的学生就要从校外寻找住所，需求空前大。不难看出，高校学生校外住房需求越来越多，而供给量却还跟不上。
IRR:内部收益率 (Internal Rate of Return)； 尚有其他成本未计入考量
相比于其他公寓、住宅或者商业地产，学生公寓是收益相对稳定，抗周期性强和具有升值潜力的投资选择。
2016年新增的学生公寓被市场快速吸收，对整体平均出租率几乎没有影响，稳定在95.3%，优于其他商业地产出租率。大多数市场分析师也预估，基于快速增长的高校入学人数，即使有新公寓进入市场，未来供过于求的风险仍然很低。而且学生公寓租金受经济形势波动的影响较小，经济周期低点时更多人选择重返校园，继续学业，平均内部收益率(IRR)在10%-12%之间。
在供给增加的情况下，租金和出租率依然表现良好。截至2017年第一季度，全美学生公寓平均月租金为640美元/床，与2016年同期相比增长了1.9%。学生公寓租金价格还受离校距离影响，离校距离0.5英里以内的平均租金价格最高，为684美元；离校0.5-1.0英里的公寓社区租金涨幅最大，涨幅为2.5%。
2016年美国学生公寓交易概况
（数据来源：FourPoint）
2016年全美学生公寓共交易179笔，包含31887单元，81924个床位，交易总额达到103.5亿美元， 几乎是2015年的两倍。平均单元单价为17.9777万美元，平均床位单价为6.9565万美元，平均每平方英尺173美元。无论是每单元售价、每床位售价还是每平方英尺售价，都是处在上涨趋势。
（数据来源：FourPoint）
（数据来源：FourPoint）
与2015年相比，2016年的一大亮点就是海外资本首次进入美国学生公寓市场并成为主要买家，比重高达25%，越来越多的海外投资者开始关注学生公寓这块蛋糕。其他资金主要来自于私募基金和syndicator。
总体来说，学生公寓是美国房地产市场风险相对较低的投资，就目前需求大于供给的情况下，有着良好的发展前景，是海外投资的优质选择。
数据来源：优投房utofun.com、国家教育统计中心、Axiometrics、Institute of International Education、DMG、FourPoint
图片来源：优投房、网络
封面图片：Credit to: tim trad/unsplash.com
作者：优投房，转载出处：
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